Dalam proses jual beli apartemen, terdapat berbagai macam dokumen yang wajib Anda pahami fungsi dan proses pembuatannya demi kelancaran transaksi. Satu dari sekian banyak sertifikat tersebut ialah akta jual beli atau biasa disebut AJB apartemen.
Dokumen ini sangatlah penting baik bagi pihak pembeli dan penjual unit apartemen. Mengapa demikian?
Asthana Kemang akan mengulas lengkap tentang pengertian AJB apartemen sampai langkah pengurusannya.
Apa Itu AJB?
AJB atau Akta Jual Beli adalah dokumen hukum yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk memproses transaksi jual beli properti seperti rumah atau apartemen. AJB menjadi bukti sah bahwa hak atas properti telah secara resmi beralih dari penjual ke pembeli.
Pihak yang secara legal dapat membuatkan AJB apartemen hanyalah PPAT. Ketentuan ini diatur dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998.
Di pasal 2, tertera jelas terkait tugas PPAT adalah melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya jual beli mengenai tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.
Fungsi AJB Apartemen
Dokumen akta jual beli memiliki fungsi yang sangat penting, yakni:
1. Bukti Transaksi yang Sah
AJB adalah dokumen sah di mata hukum dan diakui oleh negara serta menyatakan bahwa transaksi jual beli telah terjadi. Dokumen ini berfungsi sebagai bukti kepemilikan legal atas apartemen yang telah dibeli dari penjual.
2. Perlindungan Hukum
AJB memberikan perlindungan hukum kepada kedua belah pihak, baik pembeli maupun penjual. Dokumen ini memastikan bahwa semua aspek legal dan perpajakan dalam transaksi telah dipenuhi sesuai dengan peraturan yang berlaku.
3. Dasar Pendaftaran Tanah
AJB digunakan sebagai dasar untuk melakukan pendaftaran hak atas tanah dan apartemen di kantor pertanahan. Ini penting untuk memastikan bahwa hak atas properti terdaftar secara resmi atas nama pembeli.
4. Syarat untuk Pengurusan Fasilitas
AJB diperlukan untuk pengurusan berbagai fasilitas terkait properti, seperti pengajuan kredit pemilikan apartemen (KPA) di bank, atau pengurusan subrogasi jika apartemen sebelumnya dibeli melalui kredit.
5. Pengurusan Izin Terkait
AJB juga diperlukan untuk pengurusan izin-izin lain yang terkait dengan apartemen, seperti perubahan struktur bangunan atau renovasi yang membutuhkan persetujuan dari pihak berwenang.
6. Pemenuhan Persyaratan Pajak
Dokumen ini digunakan untuk memenuhi persyaratan pajak yang terkait dengan transaksi properti, seperti Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan pajak penjualan atas barang mewah jika berlaku.
Perbedaan AJB dan PPJB
Dalam transaksi properti di Indonesia, terdapat dua jenis dokumen yang sering kali digunakan, yaitu Akta Jual Beli (AJB) dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).
Keduanya memiliki peranan yang penting tetapi berbeda dalam proses transaksi jual beli properti, terutama apartemen. Berikut adalah perbedaan utama antara AJB dan PPJB:
1. Status Hukum
PPJB memiliki status hukum yang lebih lemah dibandingkan AJB. Sebab, dokumen ini merupakan pernjanjian awal yang mengikat penjual dan pembeli ketika proses unit masih dalam pengembangan.
Sedangkan status hukum dari AJB jauh lebih kuat dikarenakan AJB sendiri adalah dokumen final dalam transaksi jual beli. Ketika AJB sudah diterbitkan, maka perpindahan apartemen dari developer ke pembeli dapat dikatakan sah.
2. Fungsi
Dilihat dari fungsi, PPJB berguna sebagai jaminan hukum untuk kedua belah pihak bahwa akan ada transaksi jual beli setelah semua kondisi dalam PPJB terpenuhi. Isi PPJB mencantum berbagai klausul-klausul mengenai pembayaran, penyelesaian konstruksi, dan kondisi lainnya yang harus dipenuhi sebelum AJB dapat dibuat.
AJB berfungsi untuk memindahkan kepemilikan resmi dari penjual kepada pembeli serta menjadi dasar hukum untuk pendaftaran properti di kantor pertanahan.
3. Kondisi Penerbitan
AJB bisa diterbitkan apabila transaksi sudah siap untuk diselesaikan, dengan properti yang sudah siap dihuni atau telah memenuhi semua persyaratan yang disepakati.
Beda dengan PPJB yang sudah bisa dibuat ketika proses pembangunan belum sepenuhnya selesai, setidaknya minimal 20 persen.
4. Waktu Pembuatan
Seperti yang disebutkan, PPJB dapat dibuat sebelum kondisi unit apartemen selesai semuanya. Akan tetapi, AJB dibuat setelah semua syarat telah dipenuhi, termasuk pembayaran penuh dan penyelesaian konstruksi properti.
Syarat Pembuatan AJB Apartemen
- Dokumen identitas pribadi seperti KTP (Kartu Tanda Penduduk) dan NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak)
- Bukti kepemilikan properti berupa SHM (Sertifikat Hak Milik) untuk menunjukkan bahwa penjual adalah pemilik sah dari apartemen yang akan dijual.
- Dokumen pendukung properti seperti IMB (Izin Mendirikan Bangunan) dan dokumen asosiasi pemilik apartemen
- Bukti pembayaran PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) dan BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
- Pemeriksaan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). PPAT juga bertanggung jawab untuk memastikan bahwa proses pembuatan AJB mematuhi semua regulasi dan ketentuan hukum yang berlaku.
- Sudah membayar lunas biaya untuk jasa notaris atau PPAT yang menangani pembuatan AJB sesuai kesepakatan.
Proses Pembuatan AJB Apartemen
Untuk membuat AJB, Anda perlu melalui berbagai tahapan berikut:
1. Persiapan Dokumen
Sebelum AJB dapat dibuat, penjual dan pembeli harus menyiapkan semua dokumen yang diperlukan. Dokumen-dokumen ini termasuk KTP, NPWP, bukti kepemilikan sebelumnya, IMB, dan bukti pembayaran PBB terbaru. Dokumen-dokumen ini harus lengkap dan valid untuk memastikan tidak ada hambatan dalam proses selanjutnya.
2. Pemeriksaan Dokumen oleh PPAT
Setelah dokumen-dokumen terkumpul, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) akan melakukan pemeriksaan atas semua dokumen yang diserahkan. PPAT akan memverifikasi keaslian dan kelengkapan dokumen serta memastikan bahwa tidak ada sengketa atau masalah hukum yang terkait dengan properti tersebut.
3. Pembayaran Pajak dan Biaya Terkait
Sebelum AJB dapat dibuat, pembeli dan penjual harus melunasi semua kewajiban pajak dan biaya terkait. Ini termasuk pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), pajak penghasilan (PPh) yang mungkin timbul dari transaksi tersebut, dan biaya administratif PPAT. Pembayaran ini penting untuk memastikan proses yang lancar dan legal.
4. Penandatanganan AJB
Setelah semua persiapan selesai, AJB akan dibuat dan kedua belah pihak (penjual dan pembeli) akan diundang untuk datang ke kantor PPAT untuk menandatangani AJB. Penandatanganan ini merupakan momen penting yang menandai transfer resmi hak atas properti.
5. Pendaftaran di Kantor Pertanahan
Setelah AJB ditandatangani, dokumen tersebut harus didaftarkan di kantor pertanahan. Proses pendaftaran ini melibatkan penyerahan AJB dan dokumen pendukung lainnya untuk dijadikan bukti resmi di dalam database pertanahan negara. Pendaftaran ini sangat penting karena tanpa proses ini, transfer hak secara legal tidak diakui oleh negara.
6. Pengambilan Sertifikat Hak Milik
Setelah proses pendaftaran selesai, pembeli akan menerima sertifikat hak milik atas nama mereka. Sertifikat ini adalah bukti resmi dan final bahwa pembeli sekarang adalah pemilik sah dari properti tersebut.
Biaya AJB Apartemen
Dalam pembuatan AJB, biaya pembayaran yang akan dikeluarkan diperuntukkan untuk notaris yang membantu pembuatan dokumen. Biaya tersebut tergantung pada harga unit apartemen:
- Untuk nilai transaksi kurang dari atau sampai dengan Rp500juta, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 1 persen;
- Untuk nilai transaksi lebih dari Rp 500 juta sampai dengan Rp1miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,75 persen;
- Untuk nilai transaksi lebih dari Rp1miliar sampai dengan Rp2,5miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,5 persen;
- Untuk nilai transaksi lebih dari Rp2,5miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,25 persen.
Demikian ulasan tentang AJB apartemen. Asthana menyediakan apartemen mewah di tengah kota Jakarta Selatan dengan berbagai fasilitas, mulai dari kolam renang, gym area, taman terbuka, sampai area komersial. Hubungi kami untuk informasi lebih lanjut!