PPJB atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli merupakan dokumen penting yang perlu Anda pahami dengan benar ketika melakukan transaksi pembelian apartemen. Keberadaan dokumen ini dapat melindungi kepentingan pihak yang terlibat dalam jual beli apartemen, yaitu pihak pembeli dan developer selaku penjual.
Kali ini Asthana Kemang akan mengulas lengkap tentang apa itu PPJB, mulai dari perbedaannya dengan AJB sampai poin penting yang dimuat dalam PPJB.
Pengertian PPJB
Sederhananya, PPJB adalah dokumen yang digunakan dalam transaksi penjualan apartemen yang belum sepenuhnya selesai dibangun atau masih dalam tahap pembangunan.
Dasar hukum PPJB tertuang pada UU nomor 20 tahun 2011 pasal 43 tentang Rumah Susun. Dalam pasal ini, dijelaskan bahwa ketika sebuah gedung apartemen masih dalam proses pembangunan dan belum selesai, proses jual beli unit dapat dilakukan lewat perjanjian yang disebut PPJB yang dibuat di hadapan notaris.
Syarat Pembuatan PPJB
Untuk membuat PPJB, ada beberapa syarat wajib yang dipenuhi oleh developer apartemen dan pembeli. Di antaranya:
1. Status Kepemilikan Tanah
Perlu ada bukti atau kepastian yang jelas mengenai siapa pemilik tanah tempat apartemen dibangun sebelum PPJB ditandatangani.
2. Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
Selanjutnya, pihak developer wajib memiliki Izin Mendirikan Bangunan (IMB) yang sah. Dokumen IMB menandakan bahwa developer punya kewenangan untuk melakukan pembangunan gedung.
3. Ketersediaan Prasarana dan Utilitas Umum
Lokasi apartemen harus memiliki prasarana yang diperlukan dan utilitas (seperti air, listrik, dan sistem pembuangan) yang sudah tersedia atau setidaknya sudah direncanakan dan dikonfirmasi.
4. Kemajuan Pembangunan
Minimal proses pembangunan sudah berjalan sebanyak 20 persen, yang menandakan proyek pengembangan berjalan secara signifikan dan lancar.
5. Kesepakatan yang Dijanjikan
Setiap kondisi spesifik atau janji yang dibuat antara pembeli dan penjual tentang properti perlu dipenuhi dengan jelas sebelum PPJB dapat difinalisasi.
Perbedaan Antara PPJB dan AJB
Baik antara PPJB dan AJB, kedua dokumen ini sama-sama penting. Akan tetapi, ada perbedaan signifikan yang perlu dipahami.
PPJB merupakan perjanjian awal atau kesepakatan antara penjual dan pembeli sebelum apartemen atau properti selesai dibangun. PPJB mengikat kedua belah pihak dengan kesepakatan untuk melanjutkan ke transaksi jual beli.
Selanjutnya, PPJB umumnya digunakan ketika calon pembeli unit apartemen hendak membeli unit yang masih dalam proses pembangunan.
Sedangkan AJB (Akta Jual Beli) adalah perjanjian lanjutan yang dibuat setelah PPJB berhasil dibuat dan properti siap dijual. Dari kekuatan badan hukum pula, AJB jauh lebih kuat dibandingkan PPJB. AJB merupakan bukti sah pemindahan hak milik dari penjual ke pembeli dan diperlukan untuk pendaftaran hak milik di Kantor Pertanahan.
Poin Penting dalam PPJB
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) apartemen merupakan dokumen penting yang memuat kesepakatan antara penjual dan pembeli sebelum dibuatnya Akta Jual Beli (AJB).
PPJB sangat penting karena menetapkan kewajiban dan hak masing-masing pihak sebelum penyelesaian transaksi final. Berikut adalah poin-poin penting yang biasanya dimuat dalam PPJB apartemen:
1. Identitas Para Pihak
Memuat data lengkap dari kedua belah pihak, yaitu pembeli dan penjual, termasuk nama lengkap, alamat, dan informasi identitas lain seperti nomor KTP dan NPWP.
2. Deskripsi Objek Jual Beli
Detail mengenai apartemen yang dijual, termasuk lokasi, luas, nomor unit, dan spesifikasi lain yang relevan. Ini juga bisa mencakup detail mengenai fasilitas yang tersedia di kompleks apartemen tersebut.
3. Harga Jual dan Cara Pembayaran
Menyatakan harga jual apartemen dan cara pembayaran, termasuk jumlah uang muka, jadwal pembayaran cicilan, dan ketentuan-ketentuan terkait pembayaran lainnya.
4. Jaminan dan Penyerahan Hak
Ketentuan mengenai bagaimana dan kapan hak atas apartemen akan diserahkan dari penjual ke pembeli. Hal ini termasuk jaminan yang diberikan oleh penjual terhadap status hukum dari apartemen tersebut.
5. Pernyataan dan Jaminan dari Penjual
Pernyataan bahwa properti bebas dari sengketa, beban hipotek, atau hak pihak ketiga lainnya. Juga, bahwa semua izin bangunan seperti IMB valid dan tidak ada tunggakan pajak atau biaya lainnya.
6. Waktu dan Syarat Penyerahan
Ketentuan waktu kapan kunci apartemen akan diserahkan kepada pembeli dan kondisi apartemen saat penyerahan.
7. Sanksi dan Denda
Ketentuan mengenai sanksi atau denda jika salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya sesuai dengan jadwal atau syarat yang telah disepakati.
8. Force Majeure
Ketentuan mengenai keadaan di luar kendali yang dapat mempengaruhi pelaksanaan kewajiban oleh kedua belah pihak, seperti bencana alam atau perubahan kebijakan pemerintah.
9. Penyelesaian Perselisihan
Mekanisme yang akan digunakan untuk menyelesaikan perselisihan antara penjual dan pembeli, jika ada.
10. Klausula Lainnya
Termasuk klausula-klausula penting lainnya seperti opsi pembatalan, syarat pengembalian uang muka, atau kondisi lain yang khusus untuk transaksi tersebut.
Biaya Pembuatan PPJB
PPJB harus dibuat oleh notaris atau PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) untuk memastikan semua poin dan klausula dijelaskan dengan benar dan dapat dipertanggungjawabkan di mata hukum.
Dengan demikian, hak-hak kedua belah pihak hingga transaksi diharapkan berjalan aman lalu diselesaikan dengan pembuatan dan penandatanganan AJB.
Terkait biaya yang perlu Anda keluarkan dalam pembuatan PPJB, jumlahnya tergantung dari harga apartemen. Biaya ini perlu Anda bayarkan kepada pihak notaris sebagai honorarium.
Di pasal 36 UU Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, besaran biaya pembuatan PPJB dibagi menjadi 3 klasifikasi, yakni:
- 2,5% dari nilai objek untuk objek akta dengan nilai sampai dengan Rp100.000.000,00.
- Maksimal 1,5% untuk objek akta dengan nilai lebih dari Rp100.000.000,00.
- Khusus objek akta dengan nilai lebih dari Rp1.000.000.000,00, honorarium yang bisa diterima oleh notaris didasarkan pada kesepakatan antara notaris dengan para pihak, tetapi tidak boleh melebihi 1% dari nilai objek.
Demikian pembahasan terkait PPJB apartemen, mulai dari syarat pembuatan hingga perbedaan antara PPJB dan AJB. Anda wajib memahami hal-hal ini sebelum memutuskan untuk membeli apartemen, supaya transaksi berjalan lancar.
Jika Anda mencari hunian apartemen di tengah kota Jakarta Selatan, maka Asthana Kemang bisa menjadi pilihan. Fasilitas yang disediakan Asthana Kemang sangat lengkap, mulai dari gym area, taman terbuka hijau, sampai area komersial. Hubungi kami untuk informasi lebih lengkap!