Dalam proses jual beli properti, Anda mungkin pernah mendengar istilah PPJB atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Dokumen ini sangat penting dalam transaksi properti, terutama ketika pembeli belum bisa melakukan pembayaran penuh atau unit masih dalam pembangunan. Banyak yang sering bertanya apakah apakah PPJB harus dibuat di hadapan notaris atau boleh tanpa notaris.
Apa sebenarnya fungsi PPJB, dan bagaimana aturan hukumnya di Indonesia?
Yuk, simak penjelasan lengkapnya di bawah ini!
Apa Itu PPJB?
PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) adalah perjanjian awal antara penjual dan pembeli sebelum proses jual beli resmi dilakukan melalui Akta Jual Beli (AJB). PPJB berfungsi sebagai bukti kesepakatan bahwa kedua belah pihak telah sepakat melakukan transaksi, namun dengan syarat dan ketentuan tertentu.
Biasanya, PPJB digunakan saat:
- Pembeli belum melunasi pembayaran
- Sertifikat masih dalam proses pemecahan atau balik nama
- Unit properti belum selesai dibangun (off-plan property)
Peraturan terkait PPJB dijelaskan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman. Menurut perundangan ini, Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli (PPJB) merupakan proses kesepakatan antara pembeli dan pelaku pembangunan dalam kegiatan pemasaran, yang dituangkan dalam perjanjian sebelum ditandatanganinya akta jual beli.
Fungsi dan Manfaat PPJB
Perjanjian PPJB memiliki peran penting dalam proses transaksi jual beli properti. Berikut beberapa fungsi utama dan manfaat dari PPJB yang perlu dipahami oleh calon pembeli maupun pelaku pembangunan:
1. Mengikat Kedua Belah Pihak Secara Hukum Sebelum AJB Dibuat
PPJB berfungsi sebagai pengikat hukum awal antara pembeli dan penjual sebelum proses resmi melalui AJB dilakukan. Dengan adanya perjanjian ini, kedua pihak sudah memiliki dasar hukum yang mengatur hubungan jual beli mereka sejak awal.
2. Menjamin Hak dan Kewajiban Masing-Masing Pihak
PPJB menjabarkan secara jelas hak dan kewajiban baik dari pihak pembeli maupun pihak pengembang. Misalnya, kewajiban developer dalam menyelesaikan pembangunan sesuai waktu, atau hak pembeli atas unit yang telah disepakati. Hal ini membantu meminimalisir potensi sengketa di kemudian hari.
3. Menyatakan Kesepakatan Harga, Metode Pembayaran, serta Waktu Pelunasan
Salah satu poin penting dalam PPJB adalah tercantumnya harga jual properti yang disepakati, termasuk metode pembayaran (tunai atau cicilan), jumlah uang muka (DP), serta jadwal pelunasan. Dengan demikian, proses transaksi menjadi lebih transparan dan terstruktur.
4. Memberikan Jaminan Legalitas atas Transaksi yang Sedang Berjalan
PPJB juga menjadi jaminan legalitas bagi pembeli bahwa unit yang dibeli memang telah diperjanjikan secara sah, meskipun AJB belum dibuat. Ini memberikan rasa aman dan kepastian hukum dalam proses transaksi properti yang masih berjalan.
Apakah PPJB Wajib Dibuat di Hadapan Notaris?
Secara hukum, PPJB tidak wajib dibuat di hadapan notaris. PPJB dapat dibuat di hadapan notaris maupun tanpa akta notaris, dan tetap memiliki kekuatan hukum yang sah selama memenuhi syarat sah perjanjian sesuai Pasal 1320 KUH Perdata.
Pasal 1320 KUH Perdata sendiri mengatur syarat sah perjanjian. Agar suatu perjanjian dianggap sah secara hukum, harus memenuhi empat syarat utama berikut:
- Adanya kesepakatan dari para pihak yang membuat perjanjian.
- Para pihak memiliki kecakapan hukum untuk mengikatkan diri dalam perjanjian.
- Objek perjanjian harus jelas dan dapat ditentukan.
- Tujuan atau sebab perjanjian tidak boleh bertentangan dengan hukum, kesusilaan, atau ketertiban umum.
Meskipun PPJB yang dibuat di bawah tangan tetap sah secara hukum, kekuatan pembuktiannya lebih lemah dan berisiko jika terjadi sengketa.
Oleh karena itu, disarankan agar PPJB dibuat secara notariil, karena akta notaris memiliki kekuatan hukum yang lebih kuat, diakui penuh di pengadilan, dan memberikan jaminan perlindungan hukum yang lebih baik bagi kedua belah pihak.
Kesimpulan
Kini terjawab sudah pertanyaan “apakah PPJB harus di hadapan notaris atau tidak”. PPJB apartemen tidak secara hukum wajib dibuat di hadapan notaris, namun sangat disarankan untuk dibuat secara notariil agar memiliki perlindungan hukum yang lebih kuat.
Dalam transaksi properti yang melibatkan pembayaran bertahap atau unit yang belum siap, PPJB notariil menjadi bentuk perlindungan terbaik bagi konsumen. Sebelum menandatangani PPJB, pastikan Anda memahami seluruh isi perjanjian dan berkonsultasi dengan notaris terpercaya untuk menghindari risiko hukum di masa depan.
Dalam memilih apartemen juga sebaiknya Anda lebih selektif, baik itu dari sisi legalitas maupun kualitas bangunan. Asthana Kemang menjawab kebutuhan Anda dalam mencari unit hunian apartemen yang terjamin aspek legalitas dan desainnya. Rancangan bangunan dengan sentuhan arsitektur Jawa modern turut menampilkan kesan mewah dan elegan pada Asthana Kemang.
Hubungi tim Asthana Kemang untuk info selengkapnya!